Qu'est-ce qu'un état des lieux d'entrée ?
Définition et rôle juridique
L'état des lieux d'entrée est un document écrit, détaillé et signé qui décrit l'état exact d'un logement au moment où le locataire en prend possession.
Il sert de référence unique à la fin du bail. C'est à partir de lui que l'on détermine si des dégradations sont imputables au locataire ou si elles relèvent de l'usure normale.
Sans ce document, aucune retenue sur la garantie locative ne peut être justifiée de façon fiable.
L'état des lieux d'entrée contradictoire doit être annexé au contrat de bail et enregistré dans les mêmes délais.
Différence avec l'état des lieux de sortie
L'état des lieux d'entrée photographie l'état du bien avant l'occupation. L'état des lieux de sortie, lui, est établi après que le locataire a quitté les lieux avant la remise des clés.
C'est la comparaison entre les deux documents qui permet de chiffrer les éventuelles dégradations et de décider d'une compensation financière.
Un état des lieux de sortie sans état des lieux d'entrée de référence n'a pratiquement aucune valeur juridique.
L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire en Belgique ?
En Wallonie
Oui, c'est obligatoire. Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation l'impose à l'article 27 pour tout bail de résidence principale.
L'état des lieux d'entrée en région wallonne doit être :
réalisé avant l'occupation ou dans le premier mois suivant l'entrée dans les lieux ;
établi contradictoirement (les deux parties présentes ou représentées) ;
rédigé selon le modèle-type fixé par l'arrêté du Gouvernement wallon du 28 juin 2018 ;
annexé au bail écrit et soumis à enregistrement.
En cas de désaccord entre les parties, le juge de paix peut désigner un expert pour y procéder.
À Bruxelles
Même obligation. Le Code bruxellois du Logement (Art. 220) impose un état des lieux d'entrée détaillé, établi avant l'occupation ou au cours du premier mois du bail.
À Bruxelles, si l'une des parties refuse ou ne donne pas suite à la demande de l'autre, le juge de paix peut être saisi pour désigner un expert. Au-delà du premier mois d'occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes d'établir ce document.
La Région bruxelloise met à disposition un modèle-type téléchargeable (PDF et Word) via be.brussels.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?
C'est là que les choses deviennent dangereuses pour le locataire.
Sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le locataire a reçu le bien en bon état. Il devra donc le restituer en bon état même s'il existait des défauts avant son entrée.
Pour le bailleur, l'absence de document rend toute réclamation en fin de bail très difficile à prouver devant le juge de paix.
Les deux parties perdent leur protection. C'est la principale raison de faire appel à un expert dès le départ.
Quand et comment réaliser un état des lieux d'entrée ?
Le bon moment
Idéalement : avant que le locataire dépose ses affaires. Le logement doit être vide (ou meublé dans son état définitif) et propre.
En pratique, il se fait souvent le jour de la remise des clés. C'est acceptable, à condition que les lieux soient encore inoccupés ou que le mobilier n'ait pas encore été déplacé.
Attendre plusieurs semaines après l'entrée est une erreur fréquente et risquée.
La présence des deux parties
L'état des lieux contradictoire exige la présence simultanée du bailleur et du locataire, ou de leurs mandataires respectifs.
Chaque partie doit pouvoir formuler ses observations sur place. Ces remarques sont consignées dans le document et signées par les deux parties.
Un état des lieux signé par une seule partie n'a pas de valeur contradictoire.
Ce que doit contenir le document
Un état des lieux d'entrée complet et conforme comprend :
L'identité complète du bailleur et du locataire
L'adresse exacte du bien loué
La date de réalisation
La description pièce par pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, fenêtres, équipements
Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité)
Le nombre de clés remises et leur destination
Les signatures des deux parties
Des photos annexées (fortement recommandées, datées et géolocalisées si possible)
Plus le document est précis, plus il est utile. Un expert agréé IPI sait exactement quoi noter et comment le formuler pour qu'il soit opposable devant un juge.